Devi ristrutturare una casa, un negozio o un edificio industriale? È il momento giusto per farlo grazie ad una serie di incentivi fiscali che vanno nella direzione di sostenere la ripartenza a seguito della crisi economica innescata dall’emergenza Coronavirus.

L’utilizzo delle detrazioni è particolarmente complesso ed in continua evoluzione, in quanto richiede competenze specifiche non solo tecniche, ma anche giuridiche, fiscali ed economiche e per questo vi consigliamo di affidarvi a un tecnico professionista competente. Inoltre, non esiste mai un’unica soluzione: le possibilità di combinazione delle detrazioni all’interno dello stesso intervento sono numerose.

LE DETRAZIONI PER LA RIQUALIFICAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE ESISTENTE

Il testo definitivo della legge di Bilancio 2020 (Legge n. 160 del 27/12/2019 pubblicata in GU n. 304 del 30/12/2019) è entrato ufficialmente in vigore dal 1° gennaio 2020 e ha stabilito la proroga di molte delle detrazioni fiscali che riguardano i cosiddetti “bonus casa” anche per il 2020. Sarà possibile continuare ad accedere agli incentivi per la riqualificazione del patrimonio esistente, per la riqualificazione energetica e alle detrazioni per gli interventi su terrazze e giardini. La novità assoluta introdotta con l’art. 1 comma 219 della Manovra riguarda, però, il Bonus Facciate. Il decreto legge 34/2020, noto come DL Rilancio, ha poi ulteriormente aumentato le possibilità di intervenire sul patrimonio immobiliare esistente, introducendo i “Superbonus”, ovvero detrazioni pari sino al 110% della spesa sostenuta per determinati interventi. Inoltre, ha esteso a tutte le detrazioni la possibilità di godere dello sconto in fattura o di cedere il credito di imposta derivato. E, altra grande novità, ha dato anche alle banche la facoltà di acquistare il credito derivato dalle detrazioni. Eccone una breve sintesi in partnership con Mapei.

ECOBONUS: prevede una detrazione del 65% sulle spese sostenute da coloro che effettuano interventi di coibentazione dell’involucro edilizio (pareti, pavimenti, coperture), per un massimo di spesa pari a 92.307 euro a unità immobiliare (IVA inclusa, se si è soggetti passivi IVA). La detrazione viene recuperata in 10 quote annuali di pari importo. L’agevolazione è prevista sino al 2021 per quegli interventi di riqualificazione energetica che riguardano le parti comuni degli edifici condominiali. In particolare, se la detrazione interessa più del 25% della superficie disperdente dell’edificio e riguarda gli interventi sulle parti condominiali, l’aliquota di detrazione viene elevata al 70-75% con una spesa massima agevolabile di 40.000 euro per singola unità immobiliare.pianificazione iniziale volta a individuare la soluzione ottimale.

SUPER ECOBONUS: il decreto legge 34/2020 (pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale 128 del 19 maggio 2020) introduce nuovi incentivi volti alla riqualificazione energetica del patrimonio edilizio esistente, con un incremento della aliquota di detrazione sino al 110% delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 sino a fine 2021. Il “Super Ecobonus” è garantito per 3 precise tipologie di interventi definiti “trainanti”, in quanto in grado di estendere l’aliquota del 110% anche alle detrazioni previste dall’art. 14 del DL 63/2013, che già godevano della detrazione del 50%-65%- 70%-75%. Gli interventi trainanti sono 2 relativi al sistema impiantistico, e 1 relativo all’involucro. Si tratta in quest’ultimo caso della coibentazione delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo. La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese variabile in funzione del numero di unità immobiliari (50.000 € se edificio unifamiliare, 40.000 € per condomini sino a 8 unità immobiliari, 30.000 € per condomini oltre le 8 unità immobiliari) moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio. I materiali isolanti impiegati devono essere conformi a quanto previsto dal decreto ministeriale sui Criteri Ambientali Minimi in edilizia. Il Superbonus spetta per le spese sostenute dalle persone fisiche per interventi realizzati su un massimo di due unità immobiliari (eventualmente anche seconda casa). Questa limitazione non vale qualora gli interventi siano effettuati in contesto condominiale sulle parti comuni dell’edificio.

BONUS RISTRUTTURAZIONI: consente la detrazione (fruibile da soggetti IRPEF) pari al 50% delle spese sostenute, sino a un massimo di spesa di 96.000 euro a unità immobiliare. La detrazione viene fruita per 10 anni a partire dall’anno di sostenimento delle spese e spetta ai contribuenti che effettuano lavori di restauro, risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia. Fino al 31 dicembre 2020 (salvo proroghe) è anche possibile fruire dell’agevolazione per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici destinati ad arredare un immobile oggetto di ristrutturazione, la legge prevede infatti che l’acquisto sia collegato alla ristrutturazione di un immobile, all’interno del quale dovranno poi essere installati mobilio ed elettrodomestici.

SISMABONUS e SUPER SISMABONUS: già presente fino al 2021, la detrazione incentiva (con aliquota del 110%) i lavori di messa in sicurezza e di consolidamento strutturale degli edifici esistenti, purché situati in zona sismica 1, 2 o 3. La spesa massima agevolabile è di 96.000 euro a unità immobiliare. Sono agevolati gli interventi su unità immobiliari abitative o a destinazione produttiva, dove per costruzioni adibite ad attività produttive si intendono le unità immobiliari in cui si svolgono attività agricole, professionali, produttive di beni e servizi, commerciali o non commerciali. Al posto della detrazione, il committente può ottenere uno sconto in fattura da parte del fornitore, che ottiene in cambio un credito di imposta equivalente e cedibile; oppure matura un credito di imposta che può a sua volta cedere. Qualora si intenda usufruire del Super Sismabonus, dovrà essere verificata ed asseverata la congruità delle spese da parte di uno dei tecnici coinvolti nel processo di riqualificazione e la spesa massima agevolabile è di 96.000 euro (detrazione fruibile 96.000 euro x110% = 105.600 euro) a unità immobiliare. Diversamente rispetto al Super Ecobonus, non c’è una limitazione sul numero di unità immobiliari cui può applicarsi.

ECO-SISMABONUS: per interventi su parti comuni di edifici condominiali ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3 finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica, è possibile fruire di una detrazione pari all’80-85% delle spese sostenute, fino ad un massimo di 136.000 euro per unità immobiliare interessata. La detrazione viene ripartita in 10 rate annue di pari importo. La detrazione può essere “convertita” in uno sconto in fattura da parte del fornitore, o in alternativa, in un credito di imposta cedibile e gode dell’aliquota 110% qualora i lavori siano fatti congiuntamente a uno degli interventi trainanti di riqualificazione energetica.

BONUS FACCIATE: la manovra istituisce il cosiddetto Bonus Facciate, valido per tutto il 2020. L’agevolazione consiste nella detrazione del 90% delle spese sostenute per il recupero delle facciate esterne degli edifici esistenti ubicati in zona A (centri storici) e zona B (totalmente o parzialmente edificata) così come definiti ai sensi del DM 1444/68. Sono pertanto escluse le case isolate di campagna. Il MiBACT, il Ministero per i Beni e le Attività Culturali e per il Turismo, ha spiegato che, qualora un Comune non abbia adottato la suddivisione prevista dal DM 1444/68, per ottenere il beneficio, basta “che gli edifici si trovino in aree che, indipendentemente dalla loro denominazione, siano riconducibili o comunque equipollenti a quelle A o B descritte dal DM 1444/68”. Nello specifico sono incentivati i soli interventi sulle strutture opache della facciata, e precisamente: n gli interventi sulle strutture opache della facciata; n i lavori su balconi, ornamenti, marmi e fregi; n la pulitura della facciata; n la tinteggiatura esterna dell’edificio. Sono esclusi gli interventi relativi agli impianti di illuminazione, gli interventi sui pluviali, sugli impianti termici e sui cavi esterni, salvo il caso in cui questi elementi insistano sulla facciata esterna, e siano quindi inseriti all’interno di un intervento più ampio agevolabile con il Bonus Facciate. Qualora l’intervento interessi più del 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, dovranno essere soddisfatti i requisiti di cui al Decreto Ministeriale dello Sviluppo Economico (MISE) del 26 giugno 2015 e, in termini di trasmittanza termica, quelli di cui alla Tabella 2 del Decreto MISE del 26 gennaio 2010. In tal caso si applicheranno le disposizioni di cui ai commi 3-bis e 3-ter dell’art.14 del D.L. n. 63/2013, ai fini delle verifiche e dei controlli svolti dall’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile (ENEA). Il contribuente potrà optare se fruire della detrazione del 90% o delle detrazioni previste dal cosiddetto Ecobonus (con aliquote che variano dal 65% al 75%). In seguito all’entrata in vigore del DL Rilancio, anche le spese sostenute agevolabili con il Bonus Facciate godono di una detrazione cedibile o convertibile in uno sconto in fattura da parte del fornitore.

l’agevolazione prevede la detrazione pari al 36% per la riqualificazione o realizzazione di terrazzi, balconi e giardini, a opera di privati cittadini e condomìni. La spesa agevolata è sino a 5.000 euro a unità immobiliare, ed è recuperata con una detrazione equiripartita su 10 anni.

LA CESSIONE DEL CREDITO E LO SCONTO IN FATTURA

Con il DL Rilancio, tutte le detrazioni per la riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente (a eccezione di Bonus Verde e Bonus Mobili) sono cedibili o, in alternativa, convertibili in uno sconto in fattura da parte del fornitore. In particolare, è possibile cedere il credito corrispondente alla detrazione per interventi di riqualificazione energetica effettuati sulle singole unità immobiliari e per quelli relativi alle parti comuni di edifici condominiali. È possibile cedere il credito corrispondente alla detrazione per gli interventi di miglioramento sismico effettuati sulle parti comuni degli edifici condominiali. Il credito può essere ceduto ai fornitori e ad altri soggetti privati e con il DL Rilancio anche alle banche o agli intermediari finanziari. In caso di generazione di credito di imposta derivato dallo sconto in fattura o rimasto a disposizione del committente, per il Superbonus deve essere ottenuto apposito visto di conformità di un commercialista, che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione. Diversamente dalla cessione del credito, lo sconto in fattura consiste in un contributo di pari ammontare, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e a quest’ultimo rimborsato sotto forma di credito d’imposta da utilizzare esclusivamente in compensazione, in quote annuali di pari importo. L’opzione sconto in fattura/cessione del credito può essere effettuata in relazione a ciascuno stato di avanzamento dei lavori che, con riferimento agli interventi ammessi al Superbonus, non possono essere più di due per ciascun intervento complessivo. Il primo stato di avanzamento, inoltre, deve riferirsi ad almeno il 30% e il secondo ad almeno il 60% dell’intervento medesimo.

SOGGETTI FRUITORI DELLA DETRAZIONE

Ogni agevolazione prevede dei potenziali beneficiari che, volendo generalizzare, possono essere così raggruppati: n soggetti IRPEF/IRES che sostengono le spese e che possiedono, a qualsiasi titolo, l’immobile oggetto di intervento; n istituti autonomi case popolari (IACP), gli enti aventi le medesime finalità e le cooperative (immobili adibiti a edilizia residenziale pubblica). La detrazione spetta ai soggetti che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese (se antecedente l’avvio).

COMPOSIZIONE DELLE DETRAZIONI

All’interno dello stesso intervento, si possono utilizzare contemporaneamente differenti detrazioni, ma ciascuna su voci di spesa corrispondenti a differenti lavorazioni. La complessità del sistema degli incentivi previsti per la riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente, e le possibili combinazioni che possono scaturire, richiedono una attenta pianificazione iniziale volta a individuare la soluzione ottimale.

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